LAW.MD

Contribuie la dezvoltarea unui spaţiu liber de norme mioritice!

Dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de cãtre strãini în România


Lorin TABÎRŢA, avocat stagiar, Timişoara

Coordonator Prof. Dr. C.D. POPA, Universitatea de Vest din Timişoara

Descarcă versiunea pdf

SCURT ISTORIC

Dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către străini, apatrizi şi persoane juridice străine a constituit mereu o problemă delicată în dreptul civil românesc. Prevederile art. 41 alin. 2 teza a II-a din Constituţie, în vechea lor redactare le-au interzis cetăţenilor străini şi apatrizi dobândirea acestui drept. Respectiva interdicţie a fost reluată în legea specială care reglementa circulaţia juridică a terenurilor (art. 3 alin. 1 din Legea nr. 54/1998). Se prevedea interdicţia dobândirii dreptului de proprietate asupra oricăror terenuri, indiferent de locul situării (intravilan sau extravilan) ori de categoria de folosinţă. A fost astfel instituită în sarcina cetăţenilor străini şi a apatrizilor o incapacitate de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin acte juridice între vii sau pentru cauză de moarte, moştenire legală, uzucapiune sau accesiune[1].

 PRINCIPIILE STABILITE ÎN TEXTUL CONSTITUŢIONAL

 Reglementarea legală în materia dreptului de proprietate al străinilor asupra terenurilor o reprezintă art. 44 alin. 2 din Constituţie, care stabileşte că: „Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”. Din prevederile respectivului articol rezultă următoarele:

§ Dobândirea se poate face numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea europeană, sau în condiţiile rezultate din tratate internaţionale la care România este parte;

§  Dobândirea se face pe bază de reciprocitate;

§ Condiţiile dobândirii se vor stabili prin lege organică;

§ Există şi calea moştenirii legale pentru a dobândi dreptul de proprietate.

Se observă că noua prevedere constituţională nu mai formulează negativ principiul fundamental în materie, ea pune accentul pe cazurile şi condiţiile în care aceste persoane pot dreptul de proprietate asupra terenurilor[2].

De imediată aplicare este prevederea legală din partea finală a textului constituţional, conform căreia cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin moştenire legală. Per a contrario,  aceste persoane nu pot dobândi dreptul de proprietate prin moştenire testamentară.

Referitor la condiţia reciprocităţii se impune a se menţiona că aceasta se realizează prin încheierea unor tratate, nefiind exclus ca acest drept să-l dobândească numai cetăţenii statelor semnatare ale tratatelor, nu şi apatrizii care domiciliază în acele state.

SITUAŢIILE PREVĂZUTE DE LEGEA NR. 312/2005

Pe lângă textul constituţional, alt act normativ ce prevede posibilitatea străinilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România este Legea nr. 247/2005, care prin art. 3 din Titlul X dispune că „Cetăţenii străini şi apatrizii precum şi persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în condiţiile prevăzute de legea specială”.

Prin urmare, din actele normative menţionate anterior rezultă necesitatea unei legi speciale ce ar reglementa condiţiile şi modalităţile dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de către străini. Această lege specială este Legea nr. 312/2005 (numită în continuare Legea), prin care s-a reglementat dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetăţenii străini, apatrizi şi de către persoanele juridice străine. Astfel, incapacitatea cetăţenilor străini şi a apatrizilor de a dobândi acest drept a devenit relativă şi parţială.

 Cele cinci categorii de persoane prevăzute de Lege, ce pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România, sunt următoarele:

1.      Cetăţeanul unui stat membru (al Uniunii Europene ori al Spaţiului Economic European, astfel cum noţiunea de membru este definită de art. 2 lit. a din Lege), apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru. Potrivit art. 3 din Lege, această primă categorie de persoane, poate dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleaşi condiţii cu cele prevăzute de lege pentru cetăţenii români şi pentru persoanele juridice române. Legiuitorul foloseşte termenul general de terenuri, fără a preciza ce fel de terenuri, de unde la prima vedere s-ar putea aprecia că se referă la orice fel de terenuri, ceea ce nu corespunde realităţii, dat fiind că prevederile art. 5 din aceeaşi lege, sfera aplicării dispoziţiilor art. 3 sunt restrânse. Conform art. 5 persoanele din această categorie nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere decât la împlinirea unui termen de 7 ani de la aderarea României la Uniunea Europeană. Prin urmare, înaintea expirării termenului de 7 ani, cetăţenii străini, apatrizii, persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate numai asupra terenurilor din intravilan. Este însă de observat că terenurile din intravilan pot fi terenuri pentru construcţii, aferente localităţilor urbane şi rurale, pe care sunt amplasate construcţii sau amenajări, dar în intravilan pot fi şi terenuri agricole şi forestiere. Astfel, înaintea împlinirii termenului de 7 ani, persoanele din această categorie pot dobândi în intravilan numai terenuri pentru construcţii.

Este de observat că nu s-a prevăzut condiţia ca persoanele din această categorie să aibă domiciliul sau reşedinţa în România, această condiţie fiind prevăzută pentru alte categorii de persoane. Pe de altă parte, nu s-a mai prevăzut condiţia reciprocităţii, prevăzută de art. 44 alin. 2 din Constituţie, deşi, printr-o lege organică, nu se poate contraveni dispoziţiilor de ordin constituţional[3]. Cu toate acestea, până la eventuala constatare a neconstituţionalităţii a acestui text legal, el va continua să se aplice.

Totuşi, prin aderarea României la Uniunea Europeană, condiţia reciprocităţii poate fi considerată ca îndeplinită, România devenind parte la reglementările comunitare.  Prin aderare, statul român şi-a asumat obligaţia de a aplica dispoziţiile tuturor tratatelor, inclusiv ale tratatelor originare, cum ar fi Tratatul de la Paris din 1951 ori Tratatul de la Roma din 1957.

2.      Cetăţeanul unui stat membru nerezident în România, apatridul nerezident în România cu domiciliul într-un stat membru, precum şi persoana juridică nerezidentă, constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru. Potrivit art. 4 din Lege, această categorie de persoane poate dobândi terenuri în România, dar numai pentru a-şi constitui reşedinţe sau sedii sociale secundare şi numai după împlinirea unui termen de 5 ani de la aderarea României la Uniunea Europeană. Legea nu defineşte noţiunile de rezident şi nerezident, aceste definiţii fiind formulate de Regulamentul nr. 4/2005 privind regimul valutar, adoptat de Banca Naţională a României. Potrivit art. 4.2 din Anexa nr. 1 a acestui regulament, sunt consideraţi rezidenţi cetăţenii străini şi apatrizii, cu domiciliul în România, atestat cu documente de identitate emise conform legii[4].

 3.      Fermierii.  În temeiul art. 5 alin. 2 din Lege, dispoziţiile alin. 1 al aceluiaşi articol nu se aplică fermierilor care desfăşoară activităţi independente şi care pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere în aceleaşi condiţii ca cetăţenii români, deci înaintea împlinirii termenului de 7 ani, dacă îndeplinesc următoarele condiţii:

§ Sunt cetăţeni ai statelor membre sau apatrizi, care au domiciliul într-un stat membru şi care îşi stabilesc reşedinţa în România;

§ Sunt apatrizi cu domiciliul în România.

Dovada calităţii de fermier care desfăşoară activităţi independente se face cu acte emise de autorităţile competente din statul membru sau de provenienţă, iar apatrizii dovedesc această calitate prin atestatul eliberat de către Ministerul Agriculturii, Pădurilor şi Dezvoltării Rurale.

Aceste persoane sunt obligate sa nu schimbe destinaţia terenurilor pe întreaga durată a perioadei de tranziţie, respectiv timp de 5 ani de la aderarea României la Uniunea Europeană.

4.      Cetăţenii străini, apatrizii şi persoanele juridice aparţinând statelor terţe. În conformitate cu art. 6 alin. 1 din Lege, persoanele din această categorie pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în condiţiile reglementate prin tratatele internaţionale, pe bază de reciprocitate. Se reglementează că respectivele persoane nu pot dobândi dreptul de proprietate în condiţii mai favorabile decât cele prevăzute pentru cetăţenii unui stat membru şi persoanele juridice constituite în conformitate cu legislaţia unui stat membru.

 5.      Societăţile comerciale, persoanele juridice rezidente şi nerezidente. Persoanele din această categorie pot dobândi orice drepturi reale asupra bunurilor imobile în măsura necesară derulării activităţii, potrivit obiectului de activitate şi cu respectarea dispoziţiilor legale privind dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine. O parte din doctrină consideră totuşi că deocamdată societăţile juridice străine sunt lovite de o incapacitate totală şi absolută de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, incapacitate care nu priveşte însă şi dobândirea desmembrămintelor sale[5].

PREVEDERILE ALTOR ACTE NORMATIVE

În plus faţă de cazurile de dobândire a dreptului de proprietate de către străini prevăzute de Legea nr. 312/2005, există o serie de situaţii particulare în care este posibil acest fapt. Astfel, potrivit art. 31 alin. 7 din Legea nr. 359/2004 bunurile rămase în patrimoniul persoanei juridice după radierea acesteia din registrul comerţului, revin asociaţilor. Se pune problema cum se va proceda în cazul unei societăţi cu asociat unic persoană cu cetăţenie străină, care are în proprietate terenuri în România. Ţinând cont de textul art. 645 C. civ. „Proprietatea se mai dobândeşte prin accesiune sau incorporaţiune, prin prescripţie, prin lege şi prin ocupaţiune” se poate observa că suntem în prezenţa dobândirii dreptului de proprietate prin efectul legii condiţiile pentru acest mod de transmitere a dreptului de proprietate fiind în cazul de faţă îndeplinite. Pe cale de consecinţă, asociatul unic, cetăţean străin, este îndreptăţit să dobândească terenurile înscrise în activul societăţii radiate.

Bibliografie:

§ I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, Drept civil, dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, ed. Universul juridic, Bucureşti 2006;

§ D.A.P. Florescu, P. Coman, M. Safta, T. Mrejeru, G. Bălaşa, Executarea silită, ed. C.H. Beck, Bucureşti 2006;

§ E. Cotoi, Incidente în procedura de executare silită, ed. Universul Juridic, Bucureşti 2009;

§ G. Răducan, Dreptul executării silite, ed. Hamangiu 2009;

§ S. Zilberstein, V.M. Ciobanu, Tratat de executare silită, ed. Lumina Lex 2001;

§ I. Leş, CPC comentarii pe articole, ed. All Beck, Bucureşti 2005;

§  I. Deleanu, Tratat de procedură civilă, vol. II, ed. C.H. Beck, Bucureşti 2007;

§ I. Gârbuleţ, A. Stoica, Ghid practic de executare silită, ed. Hamangiu 2008;

§ G. Boroi, O. Spineanu-Matei, CPC adnotat, ed. Hamangiu 2007;

§ C. Nica, Executare silită, practică judiciară, ed. Hamangiu 2008.

 

Pentru oricare utilizare non-comercială indicaţi sursa:

http://www.dreptprivat.wordpress.com


[1] E. Chelaru, Drept civil, drepturi reale principale, ed. C. H. Beck, Bucureşti 2006.

[2] C. Bîrsan, Drept civil, drepturi reale principale, ed. Hamangiu, 2007.

[3] O. Rădulescu, P. Rosenberg, A. Tudor, Despre dobândirea de terenuri în România de către străini şi apatrizi precum şi de către persoanele juridice străine după aderarea României la UE, în Revista de Drept Comercial nr. 5/2008.

[4] E. Chelaru, Drept civil, drepturi reale principale, ed. C. H. Beck, Bucureşti 2006.

[5] E. Chelaru, Drept civil, drepturi reale principale, ed. C. H. Beck, Bucureşti 2006.

One response to “Dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de cãtre strãini în România

  1. Av. A. Constantin 22 Octombrie 2011 la 00:01

    Doar un punct de vedere:
    Legea 312/2005 este legea cadru in materia dobandirii terenurilor de catre cetatenii straini in Romania. Insa ea nu poate depasi cadrul constitutional al Romaniei. Deci, desi in lege nu se prevede absolut nimic despre terenurile din intravilan – constructii (cu exceptia sediilor secundare), asta nu inseamna neaparat ca dobandirea lor este posibila, intrucat Constitutia instituie o interdictie generala privind dobandirea tuturor terenurilor, iar ca exceptie la aceasta interdictie, prevede reglementarea dobandirii prin lege organica (L312). De unde rezulta, ca daca legea organica nu a prevazut nimic relativ la dobadirea terenurilor intravilane pentru investitii de exemplu, acestea nu vor putea fi dobandite nicicand de catre cetatenii straini sau de catre persoanele juridice straine. Sau, vor putea fi dobandite prin modificarea legii organice existente ori printr-o alta, adoptata in viitor.
    Cu privire la Legea 359/2004, aceasta nefiind o lege organica, nu deroga cu nimic de la prevederile Constitutionale. Desi, ca o parere personala, consider ca in acest domeniu (dobandirea prin lichidarea activelor unei persoane juridice romane) exista un gol legislativ, intrucat aceasta situatie nu a fost nicaieri prevazuta nici macar ca mod de dobandire a terenurilor, acest gol legislativ va fi acoperit de Constitutie prin principiile generale instituite, adica prin interzicerea cetatenilor straini de a dobandi terenuri in Romania, daca dobandirea nu este printre procedurile exceptate.

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile despre tine sau dă clic pe un icon pentru autentificare:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s

%d blogeri au apreciat asta: