LAW.MD

Contribuie la dezvoltarea unui spaţiu liber de norme mioritice!

Despre vânzarea silită a imobilelor în contextul modificării legislaţiei civile


Houseauction[1]Reglementările controversate şi pe alocuri confuze ale Codului de Executare pe lângă faptul că au legalizat unele abuzuri ale executorilor judecătoreşti, au „meritul” de a face din respectivul act legislativ un soi de vacă sfântă, care, consideră unii, are o existenţă separată de restul sistem normativ. În acest sens, nu face excepţie nici interacţiunea dintre Codul de Executare şi Codul Civil.

E cazul să aruncăm o privire la prevederile art. 136 alin. (1) Cod de Executare, care reglementează unele particularităţi ale licitării bunurilor ce fac obiectul executării silite, în speţă ale bunurilor supuse înregistrării de stat. De regulă, norma dată e aplicabilă înstrăinării silite a bunurilor imobile. Respectiv, în cazul în care dreptul de proprietate asupra bunului adjudecat la licitaţie trebuie să fie supus înregistrării de stat, executorul judecătoresc, după ce întocmeşte procesul-verbal al licitaţiei, transmite instanţei de judecată în a cărei circumscripţie se află sediul biroului său copia de pe procedura de executare pentru confirmarea procesului-verbal al licitaţiei.

În acest context, art. 135 din Codul de executare prevede cu desăvârşire doar conţinutul procesului-verbal în baza căruia se efectuează înstrăinarea silită a unui bun sechestrat. Astfel, respectiva normă reglementează că procesul-verbal al licitaţiei este compus din două părţi:

Partea întâi cuprinde:

a) data, ora şi locul desfăşurării licitaţiei;
b) denumirea biroului executorului judecătoresc şi numele licitatorului;
c) documentul executoriu  pentru a cărui executare se vînd bunurile;
d) numele, prenumele şi domiciliul sau, după caz, denumirea şi sediul debitorului;
e) caracteristica obiectului scos la licitaţie;
f) preţul de la care începe licitarea şi pasul de ridicare;
g) numele, prenumele şi domiciliul sau, după caz, denumirea şi sediul participanţilor la licitaţie;
h) sumele oferite de fiecare participant.

Partea a doua cuprinde:

a) propunerile de ridicare a preţului de către fiecare participant în ordine succesivă;
b) preţul la care a fost vîndut lotul;
c) numele şi prenumele  participantului care a cîştigat lotul;
d) termenul de achitare a costului lotului de către adjudecător;
e) semnătura executorului judecătoresc şi a participantului care a cîştigat lotul, a creditorului şi/sau a debitorului, dacă ultimii sunt prezenţi.

Din lista redată de art. 135 din Codul de executare, rezultă cu certitudine că textul legislativ al Codului de executare nu reglementează forma (verbală, scrisă sau solemnă) care trebuie să o respecte convenţia de înstrăinare constatată prin procesul-verbal, or, în temeiul lui adjudecătorul devine proprietar al bunului sechestrat.

În acest context, trebuie să acceptăm că procesul-verbal emis de executorul judecătoresc reprezintă un început de dovadă scrisă al încheierii unui act juridic civil. Or, art. 195 Cod Civil prevede că se consideră act juridic civil orice act care generează naşterea, modificarea sau stingerea drepturilor şi obligaţiilor civile. Or, în acest caz, în temeiul procesului-verbal, pentru debitorul supus procedurii de executare silită urmează să se stingă dreptul de proprietate asupra bunului imobil în litigiu, iar adjudecătorul trebuie să dobândească proprietatea acestui apartament. Implicit noţiunea procesului-verbal al executorului judecătoresc se include în sintagma actului juridic civil, reglementată de art. 195 Cod Civil.

Pe cale de consecinţă şi convenţia constatată prin procesul-verbal emis în condiţiile art. 135 Cod de executare trebuie să respecte condiţiile generale de formă prevăzute de lege. În acest sens, art. 212 lit. a) Cod Civil prevede cert că forma autentică a actului juridic este obligatorie dacă actul juridic are ca obiect înstrăinarea bunurilor imobile. Art. 213 alin. (1) Cod Civil la rândul său reglementează că nerespectarea formei autentice atrage nulitatea actului juridic.

Obligaţia autentificării tuturor actelor ce au ca obiect înstrăinarea bunurilor imobile a intervenit ulterior intrării în vigoare a Codului de executare (Legea nr. 443 din 2004, în vigoare din 01.07.2005). Astfel, necesitatea autentificării notariale a actelor de înstrăinare a imobilelor a devenit imperativă nu mai devreme de data 12 iulie 2013, Codul Civil fiind modificat prin Legea nr. 116 din 23 mai 2013. Respectiv, o diferenţă temporală de 8 ani a creată o practică judecătorească care nu-i reclama executorului judecătoresc prezentarea în instanţa de judecată a unui proces-verbal de licitaţie autentificat notarial. Or, posterior datei de 12 iulie 2013 respectiva practică a devenit una caducă, deoarece legiuitorul a completat condiţiile de validare a actului de înstrăinare a bunului imobil cu obligaţia respectării formei autentice a acestui act, sub sancţiunea nulităţii acestuia.

Pentru cazul aplicabilităţii în timp a modificărilor legislative, relative raporturilor juridico-civile, urmează să uzăm de prevederile art. 6 alin. (3) Cod Civil şi art. 46 alin. (1) din Legea privind actele legislative, nr. 780 din 2001, care în comun reglementează că actul legislativ produce efecte numai în timpul cât este în vigoare şi nu poate fi retroactiv sau ultraactiv, iar de la data intrării în vigoare a legii noi, efectele legii vechi încetează, cu excepţia cazurilor în care legea nouă prevede altfel.

În aceiaşi limită, art. 19 lit. e) din Legea privind actele legislative, nr. 780 din 2001, prevede cert că  terminologia utilizată de actul legislativ este constantă şi uniformă ca şi în celelalte acte legislative şi în reglementările legislaţiei comunitare. În textul actului legislativ se va utiliza unul şi acelaşi termen dacă este corect, iar folosirea lui repetată trebuie să excludă confuzia.

Complementar, prevederile Codului Civil sunt şi ele direct aplicabile vânzării de imobile în procedura executării silite. Or, art. 809 alin. (1) şi (2) Cod Civil reglementează expres că vânzarea la licitaţie poate fi benevolă şi silită. Vânzarea silită este supusă regulilor stipulate Codul Civil, în măsura în care nu există reglementări speciale. Reiterăm că Codul de Executare nu reglementează forma care trebuie să o respecte convenţia constatată prin procesul-verbal în temeiul căruia adjudecătorul devine proprietar al bunului sechestrat (verbală, scrisă sau solemnă). Mai mult decât atât, art. 29 alin. (1) din Legea cadastrului bunurilor imobile, nr. 1543 din 1998, prevede că documentele prezentate pentru înregistrarea drepturilor trebuie să corespundă exigenţelor legii menţionate şi ale altor acte normative. Or, numai Codul Civil prevede forma ce trebuie să o respecte un act de înstrăinare a unui imobil.

Faptul că o etapa finală a unei licitaţii silite e marcată de încheierea unui contract de vânzare-cumpărare e reglementat expres de art. 814 Cod Civil, care prevede că vânzătorul şi adjudecatarul unui imobil trebuie să întocmească contractul de vânzare-cumpărare a imobilului în termen de 10 zile de la cererea celeilalte părţi. Iar în acest caz forma acestui contract, conform art. 212 şi 213 Cod Civil, nu poate fi alta decât cea notarială, sub sancţiunea nulităţii acestui act. Nu poate fi, dar se întâmplă să fie şi altfel…

Incontestabil schimbarea practicii judecătoreşti de confirmare a proceselor-verbale de licitare a imobilelor este una iminentă, sub imperativul modificărilor legislative din 2013. Însă, dat fiind faptul că trăim în Moldova şi asta ne ocupă tot timpul, e cazul să înghiţim pilula amară şi să acceptăm că tertipurile judecătoreşti nu întotdeauna urmează pasul legii…

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile despre tine sau dă clic pe un icon pentru autentificare:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s

%d blogeri au apreciat asta: