LAW.MD

Contribuie la dezvoltarea unui spaţiu liber de norme mioritice!

Despre asociaţiile de locatari şi libertatea de asociere


unfair-imgLa data de 30 martie 2000, Parlamentul Republicii Moldova a adoptat Legea condominiului în fondul locativ, nr. 913-XIV, publicată în Monitorul Oficial nr. 130-132 din 19.10.2000 (în continuare Lege), în baza căreia au fost reglementate inclusiv raporturile modul de înfiinţare, înregistrare, funcţionare şi lichidare a asociaţiilor de coproprietari în condominiu.

În acest sens, art. 1 din Legea menţionată prevede că asociaţia de coproprietari în condominiu reprezintă organizaţia proprietarilor de locuinţe care s-au asociat pentru administrarea, întreţinerea şi exploatarea în comun a complexului de bunuri imobiliare în condominiu.

Respectând principiul de liberă asociere a persoanelor, art. 16 alin. (1) din Lege prevede că asociaţia de coproprietari se înfiinţează din cel puţin doi proprietari pentru întreţinerea, exploatarea şi reparaţia locuinţelor (încăperilor) ce le aparţin şi a proprietăţii comune din condominiu, pentru asigurarea membrilor asociaţiei cu servicii comunale şi cu alte servicii, pentru reprezentarea şi apărarea intereselor acestora. Prevederile normei citate derivă, de altfel, din conţinutul art. 22 din Pactul internaţional cu privire la drepturile civile şi politice din 16 decembrie 1966, în vigoare pentru Republica Moldova din 26 aprilie 1993, garantează cele mai importante drepturi civile şi politice. Reglementările internaţionale sus-menţionate statuează că orice persoană are dreptul de a se asocia în mod liber cu altele (…) pentru ocrotirea intereselor sale.

Constituţia Republicii Moldova, la rândul său, garantează expres doar libertatea de asociere în partide politice şi sindicate – art. 41 şi 42 din Constituţie. Însă, dat fiind faptul că legiuitorul naţional a consfinţit în art. 4 din Constituţie că dispoziţiile constituţionale privind drepturile şi libertăţile omului se interpretează şi se aplică în concordanţă cu Declaraţia Universală a Drepturilor Omului, cu pactele şi cu celelalte tratate la care Republica Moldova este parte, rezultă că anume prin intermediul acestei norme este garantată şi libertatea de asociere în oricare alte structuri organizaţionale civile, diferite de partidele politice şi sindicate.

Reieşind din acelaşi art. 4 din Constituţie, abordat în coroborare cu prevederile art. 20 din Declaraţia Universală a Drepturilor Omului, deducem că exercitarea dreptului la libera asociere se manifestă în sens dublu: persoanei nu i poate îngrădi dreptul la asociere în entităţi colective şi nici o persoană nu poate fi obligată să facă parte dintr-o asociaţie. Astfel, art. 20 din Declaraţia universală a drepturilor omului reglementează imperativ că orice persoană are dreptul la libertatea de întrunire şi de asociere paşnică şi nimeni nu poate fi silit să facă parte dintr-o asociaţie.

Contrar alin. 2 din art. 20 din Declaraţia universală a drepturilor omului, care consfinţeşte interdicţia silirii persoanei de a face parte dintr-o asociaţie, art. 22 din Legea contestată prevede sectorial în aliniatele (1), (2), (4) şi (7) că:

  • membri ai asociaţiei de coproprietari sunt toţi proprietarii locuinţelor (încăperilor) din condominiu;
  • membri ai asociaţiei de coproprietari devin, în mod automat, persoanele juridice, întreprinderi de stat şi/sau municipale, cărora le aparţine dreptul de regie sau de administrare operativă a locuinţelor (încăperilor) din condominiu;
  • persoanele care procură locuinţe (încăperi) în condominiu, după înfiinţarea asociaţiei de coproprietari, devin membri ai acesteia imediat după dobândirea de către ei a dreptului de proprietate asupra locuinţei (încăperii).
  • în cazul decesului proprietarului locuinţei (încăperii) persoană fizică sau reorganizării persoanei juridice, succesorii de drepturi (moştenitorii) devin membri ai asociaţiei de coproprietari din momentul dobândirii de către aceştia a dreptului de proprietate asupra locuinţei (încăperii) din condominiu.

În acest context, legiuitorul prin adoptarea Legii nr. 913-XIV din 30.03.2000, MO 130-132, publicat la 19.10.2000 a admis o autentică contradicţie dintre prevederile art. 16 şi 22. Or, art. 16 din Lege reglementează că cel puţin 2 proprietarii se pot asocia liber într-o asociaţie de coproprietari în condominiu, iar art. 22 din aceiaşi Lege îi obligă pe ceilalţi coproprietarii nefondatori ai asociaţiei să devină membri ai acesteia. Altfel spus, voinţa a cel puţin doi coproprietari din condominiu în vederea constituirii unei asociaţiei de administrarea a proprietăţii comune este impusă prin lege celorlalţi coproprietari care nu au optat pentru creare unei asemenea asociaţii. Or, aceştia din urmă sunt obligaţi să devină membri ai asociaţiei, cu obligaţii depline, doar prin efectul dobândirii proprietăţii unei încăperi din condominiu şi nu prin exprimarea volitivă a intenţiei de a fi la parte la asociaţie coproprietarilor în condominiu. Astfel, legiuitorul uzează de trei sintagme cardinale: toţi proprietarii locuinţelor (încăperilor) din condominiu şi succesorii lor, devin în mod automat şi imediat membri ai asociaţiei. Aceste sintagme configurează o autentică obligaţie a proprietarului (eventual al succesorului lui) de a face parte din asociaţia constituită de alţi proprietari din blocul locativ, făcând abstracţie de dorinţa sau nedorinţa acestuia de a se regăsi în lista membrilor acestei entităţi colective. Or, reiterăm că prin prisma art. 4 alin. (1) din Constituţie şi art. 20 alin. 2 din Declaraţia universală a drepturilor omului, obligarea unei persoane de a face parte dintr-o asociaţie este prohibită.

Totuşi, un crâmpei de liberă asociere, care reduce din impactul obligaţiei de a face parte din asociaţia de coproprietari, este redat în conţinutul alin. (6) din acelaşi art. 22 din Lege, care prevede că calitatea de membru al asociaţiei de coproprietari încetează în cazul decesului membrului asociaţiei, lichidării persoanei juridice, înstrăinării bunurilor sau în alte temeiuri. Caracterul neexhaustiv al temeiurilor de încetare a calităţii de membru al asociaţiei urmează a fi coroborat inclusiv cu prevederile art. 20 alin. 2 din Declaraţia universală a drepturilor omului. Or, în acest caz, interdicţia impunerii persoanei la asociere se poate manifesta prin voinţa acesteia de a se disocia de organizaţia coproprietarilor, altfel spus prin cererea persoanei de a se retrage din asociaţie.

Însă, textul abstract al art. 22 alin. (6) din Lege care oferă dreptul separării persoanei de asociaţia locatarilor, din care a fost obligată să facă parte, nu poate anihila viciul neconstituţionalităţii celorlalte prevederi ale aceluiaşi articol. Or, pentru validitatea retragerii persoanei din structura asociaţiei de coproprietari în condominiu, aceasta, anterior exercitării acestui drept, trebuie să se spună obligaţiei de a deveni membră a acestei entităţi colective. Deci, volens nolens libertatea de asociere, în sensul definit de art. 4 alin. (1) din Constituţie şi art. 20 alin. 2 din Declaraţia universală a drepturilor omului, este obstrucţionată.

Totuşi, şi acest crâmpei de legalitate, configurat de sintagma în alte temeiurial alin. (6) din art. 22 din Lege, riscă să devină suprimat prin voinţa legiuitorului. Or, conform proiectului de lege nr. 1899, revizuit până la data de 08.10.2014 şi promovat de Ministerul Dezvoltării Regionale şi Construcţiilor, se propune adoptarea unei noi Legi a condominiului, care urmează să prevadă în art. 21 alin. (4) şi (5) că „calitatea de membru a Asociaţiei încetează în cazul decesului acestuia, lichidării persoanei juridice – proprietar de unitate condominială, înstrăinării unităţii de proprietate în condominiu, dizolvării Asociaţiei”. Culminant e că proiectul de lege prevede că „membrul Asociaţiei nu poate fi exclus din Asociaţie”. Deci, în demersul său legislativ legiuitorul va propune lichidarea şi posibilităţii de retragere voluntară a persoanei din rândurile asociaţilor în condominiu.

Toate aceste circumstanţe vorbesc cert şi despre obstrucţionarea normei art. 54 din Constituţie, care prevede:

(1)  În Republica Moldova nu  pot fi  adoptate legi  care ar suprima sau  ar diminua drepturile şi  libertăţile fundamentale ale omului  şi cetăţeanului.

(2) Exerciţiul  drepturilor şi  libertăţilor nu  poate fi  supus altor restrângeri decât celor prevăzute de lege,  care corespund  normelor unanim recunoscute ale dreptului  internaţional şi  sînt necesare în interesele securităţii  naţionale, integrităţii  teritoriale, bunăstării  economice a ţării, ordinii  publice, în scopul  prevenirii  tulburărilor în masă şi  infracţiunilor, protejării  drepturilor, libertăţilor şi  demnităţii  altor persoane, împiedicării  divulgării  informaţiilor confidenţiale sau  garantării  autorităţii şi imparţialităţii  justiţiei.

(3) Prevederile alineatului (2) nu admit restrângerea drepturilor proclamate în articolele 20-24.

(4) Restrângerea trebuie să  fie proporţională cu situaţia care  a determinat-o şi  nu poate atinge existenţa dreptului  sau  a libertăţii.

În baza obiecţiilor aduse pe marginea încălcării art. 4 alin. (1) din Constituţie, în coroborare cu art. 20 alin. 2 din Declaraţia universală a drepturilor omului, trebuie să constatăm că legiuitorul a depăşit vădit limitele restrângeri rezonabile a dreptului la liberă asociere. În acest sens, alin. (2) din art. 54 din Constituţie obligă legiuitorul, în caz de restrângere a unor drepturi constituţionale, precum cel la liber asociere, să-şi motiveze opţiunea prin raţiuni de ocrotire a securităţii naţionale, a integrităţii teritoriale, a bunăstării economice a ţării, a ordinii publice, în scopul prevenirii tulburărilor în masă şi infracţiunilor, protejării drepturilor, libertăţilor şi demnităţii altor persoane, împiedicării divulgării informaţiilor confidenţiale sau garantării autorităţii şi imparţialităţii justiţiei.

Încercarea ajustării art. 22 din Lege la textul art. 54 din Constituţie, face evident faptul că obligarea persoanei să se asocieze în organizaţia de administrare a condominiului, nu poate fi argumentată prin prisma listei sus-evidenţiate.

Mai mult, alin. (4) al art. 54 precizează că restrângerea trebuie să fie proporţională cu situaţia care a determinat-o şi nu poate atinge existenţa dreptului sau a libertăţii. În acest fel, la condiţiile şi cazurile când poate fi restrâns exerciţiul unor drepturi, se mai adaugă necesitatea respectării a încă două principii: cel al proporţionalităţii şi cel al neafectării substanţei dreptului.

  1. Principiul proporţionalităţii presupune că orice restrângere trebuie stabilită şi aplicată numai în scopul pentru care a fost prevăzută şi în limitele strict necesare, în funcţie de situaţia care o justifică. Dacă nu există dispoziţii legale care să determine limitele proporţionalităţii, problema se soluţionează pornind de la situaţiile şi circumstanţele concrete (de fapt), care trebuie verificate şi apreciate de către autoritatea (instanţa) în faţa căreia se invocă neproporţionalitatea (spre exemplu, nu va putea fi restrâns exerciţiul dreptului la viaţa intimă şi privată pe motivul că cei care îl exercită complotează împotriva siguranţei naţionale). În legătură cu principiul proporţionalităţii, este semnificativă ideea că restrângerea trebuie să se facă în vederea favorizării interesului general.

Pornind de la textul art. 22 din Lege rezultă cert că impunerea persoanei să se asocieze în structura coproprietarilor în condominiu nu este proporţională, deoarece anterior am constat că respectiva norma nu favorizează un interes social general, redat în lista exhaustivă a alin. (2) din art. 54 din Constituţie.

  1. Principiul neafectării substanţei dreptului. Practica Curţii Constituţionale prescrie cert că dacă exerciţiul dreptului este doar restrâns, iar în afara limitelor respective exerciţiul este liber, prin urmare, substanţa dreptului rămâne neatinsă.

În cazul particular al prevederilor izolate ale art. 22 din Lege e de constatat că legiuitorul nu a reglementat nici o circumstanţă la survenirea căreia trebuie obligată persoana să devină membră a asociaţiei de locatari. Dimpotrivă această restricţie survine ca efect al exercitării proprietăţii unei încăperi din condominiu. Or, art. 54 din Constituţie nici nu prevede situaţia când exercitarea unui drept constituţional, precum cel al inviolabilităţii proprietăţii private, ar duce la suprimarea necesară a libertăţii de asociere.

Comparând aceste restricţii impuse de legislatorul naţional, prin prevederile art. 22 din Lege, cu exemplele de reglementare a relaţiilor de condominiu din ţările străine, constatăm o discrepanţă enormă.

Astfel, în corespundere cu art. 5 alin. (1) din Legea României, nr. 230 din 6 iulie 2007, privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, deducem că asociaţia de proprietari se înfiinţează prin acordul scris a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, din cadrul unei clădiri. Art. 7 din aceeaşi lege a României prevede că înscrierea ulterioară în asociaţia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenţi la adunarea generală de constituire se face la cererea scrisă a acestora, fără alte formalităţi. Şi mai explicită e Legea nr. 230/2007 în art. 24 alin. (4), care reglementează că hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi pentru proprietarii (…) care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari. Astfel, legiuitorul din România deşi obligă proprietarii nemembri ai asociaţiei să se supună hotărârilor adoptate de ea, acesta nu şi-a asumat ingerinţa în dreptul de asociere a persoanelor locatare. Or, proprietarii de încăperi în condominiu devin membri ai asociaţiei doar la depunerea unei cereri scrise. Pentru comparaţie reiterăm că art. 22 din Legea Republicii Moldova a condominiului în fondul locativ, nr. 913 din 2000, în aliniatele (1), (2), (4) şi (7) prevede că:

  • membri ai asociaţiei de coproprietari sunt toţi proprietarii locuinţelor (încăperilor) din condominiu;
  • membri ai asociaţiei de coproprietari devin, în mod automat, persoanele juridice, întreprinderi de stat şi/sau municipale, cărora le aparţine dreptul de regie sau de administrare operativă a locuinţelor (încăperilor) din condominiu;
  • persoanele care procură locuinţe (încăperi) în condominiu, după înfiinţarea asociaţiei de coproprietari, devin membri ai acesteia imediat după dobândirea de către ei a dreptului de proprietate asupra locuinţei (încăperii);
  • în cazul decesului proprietarului locuinţei (încăperii) persoană fizică sau reorganizării persoanei juridice, succesorii de drepturi (moştenitorii) devin membri ai asociaţiei de coproprietari din momentul dobândirii de către aceştia a dreptului de proprietate asupra locuinţei (încăperii) din condominiu.

În paralel cu legislatorul din România, nici cel din Federaţia Rusă nu şi-a permis să afecteze prin reglementările sale substanţa dreptului la libera asociere a coproprietarilor în condominiu. În acest context, conform art. 110 şi 135 ale Codului Locativ al Federaţiei Ruse, adoptat prin Legea federală nr. 188 din 29.12.2004, constatăm că coproprietarii în condominiu se pot organiza în trei forme colective:

  1. Cooperativa locativă;
  2. Cooperativa de construcţie a locuinţelor;
  3. Întovărăşirea proprietarilor de locuinţe.

În detaliu, art. 121 alin. 1 din Codul Locativ al Federaţiei Ruse reglementează că persoana fizică sau juridică, dornică să devină membră a cooperativei locative, înaintează conducerii cooperativei o cerere privind aderarea la cooperativă. Mai mult, art. 130 alin. 1 din acelaşi Cod, prevede că încetarea calităţii de membru al cooperativei survine odată cu:

  1. Retragerea membrului cooperativei;
  2. Excluderea membrului cooperativei;
  3. Lichidării persoanei juridice, membre a cooperativei;
  4. Lichidării cooperativei locative;
  5. Decesului persoanei fizice, membre a cooperativei.

Complementar, alin. 2 din aceeaşi normă prevede expres că cererea privind retragerea din rândurile membrilor cooperativei este soluţionară de adunarea generală a cooperativei în ordinea prevăzută de Statut.

În acelaşi context, legiuitorul rus rămâne fidel libertăţii de asociere şi în cazul întovărăşirilor proprietarilor de locuinţe. Astfel, art. 143 alin. 1 şi 3 din Codul Locativ al Federaţiei Ruse prevăd că calitatea de membru al întovărăşirii de dobândeşte la cererea scrisă a proprietarului şi încetează la depunerea cererii de retragere.

Iarăşi, pentru comparaţie art. 22 alin. (6) din Legea Republicii Moldova a condominiului în fondul locativ, nr. 913 din 2000, prevede că calitatea de membru al asociaţiei de coproprietari încetează în cazul decesului membrului asociaţiei, lichidării persoanei juridice, înstrăinării bunurilor sau în alte temeiuri. Or, reiterând ideea că prin proiectul de lege nr. 1899 Ministerul Dezvoltării Regionale şi Construcţiilor promovează reducerea temeiurilor de încetare a calităţii de membru a asociaţiei, până la limita că „membrul Asociaţiei nu poate fi exclus din Asociaţie”, trebuie să recunoaştem că legislaţia naţională a suferit o involuţie gravă în comparaţie cu cea rusă.

Per total, reiterăm că anumite prevederi izolate ale art. 22 din Legea Republicii Moldova a condominiului în fondul locativ, nr. 913 din 2000, determină că toţi proprietarii locuinţelor (încăperilor) din condominiu, devin în mod automat şi imediat membri ai asociaţiei (de coproprietari în condominiu). Or, anume aceste sintagme determină încălcarea art. 4 alin. (1) din Constituţie şi art. 20 alin. 2 din Declaraţia universală a drepturilor omului, prin faptul că impun o autentică obligaţie a proprietarului de a face parte din asociaţia constituită de alţi proprietari din blocul locativ, făcând abstracţie de voinţa acestuia de a se regăsi în lista membrilor acestei entităţi colective. Or, obligarea unei persoane de a face parte dintr-o asociaţie este prohibită.

2 responses to “Despre asociaţiile de locatari şi libertatea de asociere

  1. zzz 22 Iunie 2015 la 23:06

    Dar ce poate face totusi in acest sens un proprietar de locuinta care doreste sa se retraga din asociatie? Unica solutie ramane sa apelez la CEDO dupa ce ma adresez in judecata si pierd cazul in instantele din tara?

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile despre tine sau dă clic pe un icon pentru autentificare:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s

%d blogeri au apreciat asta: